Le marché de l'investissement résidentiel

Le début d'une nouvelle année est le moment idéal pour se projeter vers l'avenir. Dans cet article de blog, nous allons mettre en lumière le marché de l'investissement résidentiel ; un marché passionnant et prospère qui ne cesse de gagner en popularité. 

Avant de vous faire part de nos conclusions et de notre expérience, nous allons brièvement vous définir le marché. À côté des segments de l'immobilier professionnel (industrie, bureaux et retail), nous constatons que nos investisseurs diversifient de plus en plus leurs recherches vers l'achat d’immeubles de rapport. Des taux d'intérêt historiquement bas et la sécurité à l’investissement qu’offre le marché résidentiel  suscitent leur intérêt.

  1. L’acquisition

En sachant qu’un investissement dans un immeuble de rapport (plusieurs unités) peut débuter à partir de +/- 350.000 €, il devient possible pour un ‘bon père de famille’ de rechercher avec nous l’immeuble approprié.

Contrairement aux segments de l'immobilier commercial (industrie, bureaux et retail), l’immobilier résidentiel promet des rendements plus stables qui se situent entre +/- 3 et 7 %. Etant moins exposé aux cycles conjoncturels, l’immobilier résidentiel inspire davantage confiance.

  1. La location

Qu’en est-il du locataire particulier ? Considéré comme consommateur, il relève du champ d'application du décret sur le bail d’habitation. Le consommateur bénéficie d'une protection et le propriétaire doit tenir compte de la durée du bail et du délais de préavis que cette législation prescrit. La clé du succès réside dans l’application de loyers conformes aux prix du marché. Cela a pour effet de garantir un large éventail de candidats, ce qui augmentera vos chances de trouver un bon locataire qui paie correctement et qui finit par louer pour une plus longue durée.

  1. Points d’attention

Outre la qualité du preneur, vous devez également porter votre attention sur la qualité d'un bon contrat de bail. N'oubliez pas ‘l’état des lieux’ de votre immeuble ; celui-ci doit être rédigé avant la location du bien ou au cours du premier mois d'occupation. Un autre point crucial est l'enregistrement du contrat de bail. L'obligation d'enregistrement incombe au bailleur et doit être effectuée dans les 2 mois suivant la signature du contrat. À Bruxelles, en tant que propriétaire/bailleur, vous pouvez choisir la langue dans laquelle ce dernier sera rédigé.

On le dit souvent, mais la localisation reste l’élément essentiel de votre investissement. Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il faut tenir compte de la proximité des principales commodités tels que la présence des transports en commun, des écoles/crèches ainsi que des commerces. De plus, dans les centres-villes, la possibilité de stationnement reste un atout majeur.

Au-delà de la localisation, d’autres critères doivent être pris en compte ; telle que par exemple, la qualité de votre immeuble. Dans la pratique, on constate que les investisseurs préfèrent un immeuble ayant une structure en béton à ceux ayant une ossature en bois. Si vous achetez un bâtiment vétuste qui requière d’importantes rénovations ou quelques rafraîchissements, ne négligez pas l'impact de ces coûts dans votre budget.

Rappelez-vous également de demander les renseignements urbanistiques de votre propriété à la commune. Ces informations vous indiqueront notamment le nombre de logements identifiés ainsi que d’éventuelles infractions urbanistiques. Ces éléments influent également sur le prix d'achat et par conséquent, sur votre investissement final. 

Quels sont les changements pour votre patrimoine immobilier en 2020 ? Les obligations en matière d’isolation des toits, le double vitrage et les détecteurs de fumée seront plus strictes. En ce qui concerne la norme minimale d'isolation du toit, les autorités vont procéder à des vérifications. Si vous ne respectez pas la norme, vous risquez de nombreuses pénalités en tant que propriétaire/bailleur, pouvant aller jusqu’à déclarer votre propriété comme inapte à la location.

Depuis le 1er janvier 2020, une nouvelle norme s’applique à toutes les habitations, rendant obligatoire le double vitrage. Seules les pièces louées (chambre(s), salon, cuisine et salle(s) de bain(s)) doivent être équipées de fenêtres à double vitrage. Le hall d’entrée commun ainsi que les toilettes sont, par exemple, exempts de cette obligation.

Jusqu’ici, les biens locatifs tels que les immeubles de rapport devaient être équipés de détecteurs de fumée. Par contre, les maisons et appartements loués comme résidence principale échappaient à cette règle. Depuis peu, ce n’est plus le cas ; ils doivent eux aussi disposer d’au moins un détecteur par étage. Notez que cette réglementation vise principalement à sensibiliser les propriétaires de leur(s) bien(s).  

Certaines modifications ont également été apportées à la nouvelle législation CoBAT concernant les superficies minimales des chambres à coucher dans les constructions neuves : la première chambre à coucher doit avoir une superficie d’au moins 14m² et au minimum 12 m² (1) pour les autres chambres. Par extension, tout nouveau logement doit disposer d'une isolation acoustique suffisante.

  1. Tendances

A côté des locations résidentielles classiques, de plus en plus d'alternatives sont envisagées pour élucider les problèmes des grandes maison unifamiliales qui n’ont pas fait l’objet de demande de transformation urbanistique en plusieurs unités résidentielles. Ainsi, les projets de collocation ont le vent en poupe. Le « cohousing », représente un mode de logement de plus en plus courant dans les grandes villes. Cette forme de logement permet aux étudiants, aux jeunes professionnels et aux jeunes familles d’accéder à des logements indépendants et bon marché.  Selon les derniers chiffres de l’Observatoire des loyers, les logements loués en « cohousing » à Bruxelles sont passés de seulement 5 % en 2012 à 11 % en 2018.

Par ailleurs, malgré le récent durcissement de la législation autour des locations de courte durée telle que propose la plateforme Air-BNB, nous observons que cette option reste toujours très populaire dans les centres-villes.

Nous constatons donc que de plus en plus de personnes vivront dans des petites surfaces. Le défi des architectes et des entrepreneurs sera d’être créatif tout en se concentrant sur la durabilité, la qualité et l'originalité des bâtiments.

Enfin, qu’en est-il de la réglementation dans le cadre d’un investissement résidentiel ? La Banque nationale de Belgique met en garde contre la survalorisation des biens immobiliers belges par rapport aux pays frontaliers. Les banques ont déjà à deux reprises augmenté les tampons de liquidité pour réduire leurs propres risques. Cependant, nous observons toujours une croissance positive et saine en 2018 (+ 3,3 %) et en 2019 (+ 3,6 %) (2). Ce qui change également, ce sont les contributions minimales des banques. Dans la plupart des cas, la banque accepte de vous suivre dans votre achat à hauteur de 80 % de la valeur de l'immeuble. Par conséquent, l'investisseur devra disposer de plus de fonds propres, ce qui réduira, à nos yeux, considérablement la concurrence lors d’investissements nécessitant des fonds propres importants.

Parallèlement à l’achat dit « classique », nous observons une croissance dans l’achat de parts de société. Pour des raisons fiscales, de nombreux propriétaires choisissent de vendre leurs sociétés immobilières. Il s’agit d’une solution intéressante qui mérite réflexion mais qui est bien plus technique que l’achat d’un immeuble classique. Se faire conseiller lors de ce type de transaction nous semble élémentaire et notre équipe dispose des connaissances nécessaires pour vous accompagner dans vos choix.

  1. Team

Au sein de notre équipe, chaque consultant a sa propre spécialité. Notre portefeuille d'investissement peut être subdivisé en divers segments : Industrie, Retail, Bureaux et immeubles de rapport. Grâce à notre dynamisme et notre synergie, nous parvenons à aider notre réseau d’investisseurs de manière efficace et consciencieuse. La conjugaison entre la qualité, la connaissance du marché et un solide réseau local, fait de Structura.biz l’une des sociétés immobilières nationales les plus actives sur le marché de l’investissement immobilier belge.

En ce qui concerne les immeubles de rapport, Structura.biz se concentre sur Bruxelles et sa périphérie, mais aussi d'autres grandes villes telles que Anvers, Gand ou Namur.

Si vous êtes à la recherche d'un investissement résidentiel ou si vous souhaitez vendre votre immeuble, nous vous soutiendrons et vous aiderons tout au long de votre projet. Contactez-nous via office@structura.biz ou via le 02/462.32.00.